부동산 경매 또는 투자를 할 때, 반지하 주택에 대해서 어떻게 생각하시나요?
올해 초에 빌라 경매를 위해 이곳 저곳을 많이 돌아다녔습니다.
그 중에 반지하 빌라를 하나 보러 가게 되었습니다.
반지하 빌라는 가격이 저렴하지만, 매매도 어렵고, 임대도 저렴하고, 또한 관리가 어려운 경우도 많지요.
그래서 그렇게 관심이 가는 물건은 아니었지만,
매우 저렴한 금액에 경매를 진행하고 있어 호기심반 기대반으로 현장에 찾아가 보았습니다.
해당 물건은 올해 초에 진행한 2015타경 42539 경매사건 물건입니다.
사실 이 물건 자체를 소개하려고 글을 쓴 것은 아닌데, 그냥 하고 싶은 이야기를 하기 전에 잠시 소개할께요.
인천 계양구 계산동에 위치한 빌라 중에서 지하층(반지하)에 위치한 물건이고,
약 11평 정도의 전용면적을 가지고 있습니다.
빌라 자체는 2002년에 사용승인 된 것으로 그리 오래되지도 않은 빌라입니다.
아래 처럼 건물 외관은 나쁘지 않아 보입니다.
감정가는 5천2백만으로 나와있지만, 제가 주변 부동산들을 방문했을 때,
10평 내외의 빌라 매매가는 3천만원에서 3천5백만원 정도라고 하였습니다.
그러니 감정가는 상당히 높게 책정된 것이지요.
제가 이 물건을 보러 갔을 때는 1회 유찰되고 2회 최저가 3천6백4십만원까지 떨어 졌습니다.
사실 이 가격에도 들어가면 안되지요.
(여전히 시세보다 높은 최저가이니까요)
최소한 시세보다는 저렴하게 사야되고,
등기비나 수리비용 등이 나올 수 있으니,
한 번 더 유찰된 후,
낙찰 받으면 그나마 괜찮을 것 같은데, 입찰은 하지 않았습니다.
나중에 확인해 보았을 때에는 두 번 유찰 되고 낙찰되었던 것으로 기억합니다.
이 집에는 세입자가 보증금 1천2백만원을 내고 들어와 있군요.
월세가 아닌 전세였습니다.
임차인 전입일이 2014년 4월 1일이니,
임차 계약은 만료되었을 때고,
재계약하거나 내보내면 되는 타이밍입니다.
지하층이 아니었다면 입찰에 참여 했을지도 모르겠네요.
경매 물건 현관입니다.
입구로 들어오고, 우측 계단으로 조금 내려오면 바로 보이는 첫번째 집입니다.
내부가 그리 깨끗한 편은 아니었지만,
그렇다고 그렇게 더럽지도 않았습니다.
일반 빌라는 아파트처럼 관리가 되지 않기 때문에
연식이 오래될 수록 아파트에 비해 빨리 노후된 것처럼 보입니다.
아래는 내부 구조도입니다.
방 2개에 주방하나, 욕실…
반지하인데, 발코니도 있군요…
지하철 역도 매우 가깝습니다.
걸어서 한 3분이면 경인교대입구역까지 갈 수 있을 것 같네요.
정작 하려는 이야기는 안하고, 물건만 설명했네요.^^
이미 지난 물건인데, 너무 많이 설명한듯!!!
제가 처음에 올린 사진을 다시 보여드립니다.
빌라 입구이고 그 우측에 있는 물건.
입구랑 같은 선상에 있는 물건이 아니라, 아래에 녹색 무언가로 가려져 있는 그곳이 이번 경매 물건입니다.
확실한 반지하 이지요..
바로 바닥에 창문에 닿아있어요..
그런데 바로 옆 지하층 물건 즉 B02(위의 내부 구조도 참조)호는 어떤가요?
분명 지하층으로 되어 있지만, 사람들의 눈높이 정도에 창문이 있을 정도로 지대가 높습니다.
빌라가 경사가 가파른 곳에 지어져서 그렇지요.
결국 B02층은 지하층이지만, 실제 위치는 지상 1층이나 마찬가지입니다.
이러한 물건은 지하로 표기된 물건이라 하더라도 실제 같은 반지하 물건에 비해서 높은 가격을 받습니다.
채광이 되더라도 옆의 반지하 보다 더 잘 될 것이고,
여러 모로 따져보아도 지하층 보다 1층이 좋지요.
아마 B02호 물건이 경매 물건으로 나온다면
집 내부가 같은 조건이라면 부조건 B03호의 물건이 높게 낙찰될 것입니다.
이처럼 주거용 물건은 지층이냐 1층이냐 또 2층 이상이냐에 따라서 물건 가격 차이가 확연히 다릅니다.
상가 건물 같은 경우는 지하층과 지상 층의 가격이 하늘과 땅 차이지요.
(상가의 경우도 지하로 표기되어 있지만, 종종 일반 도로에 면하고 있는 경우도 있습니다.)
지하 1층 물건이라 하더라도 직접 임장하여 가보면 1층인 경우가 많다는 것이지요.
이런 경우는 빌라 주택 물건에서 많이 찾아 볼 수 있습니다.
그렇기 때문에 실제 직접 현장에 가보지 않고,
인터넷 등으로만 수집한 정보로는 이러한 정보를 얻을 수 없는 경우가 많습니다.
(그래도 요즘은 네이버지도나 다음지도에서 로드뷰라고 해서 실제 현장 사진도 볼 수 있기 때문에
예전에 비해 투자에 앞서 집에 앉아서 얻을 수 있는 정보가 많아졌습니다.)
물론 이 물건에 관심이 많은 사람들이 현장에 다녀갔을 것이고,
이러한 것들을 다 조사했을 것이기 때문에
(이런 사람들은 실제 지하층 빌라의 가격보다 조금 더 높게 입찰하겠지요?)
사실 입찰 받기는 어려울 수 있습니다.
(요즘은 경매하는 사람들이 부쩍 늘어났지요)
하지만, 그렇더라도 직접 현장에 가서 열심히 발품을 파시다 보면
예상치 못한 위험이 있던 물건을 피할 수도 있고,
또 반대로 예상치 못한 좋은 사실을 알 아낼 수도 있습니다!
경매는 임장이 중요합니다!
반지하라고 해서 모두 지하에 있는 것은 아니란 걸 명심하세요! ㅎㅎㅎ